相続財産の大半を占める土地。これをどう評価するかで、相続税額は大きく変わります！

 

亡くなった日の残高が、そのまま相続税の評価額になる預金とは違い、土地は、特別な方法で評価額を求めるので、難しいと思われがちです。

 

しかし、相続財産の大半が自宅の土地だということは決してめずらしくありませんから、自分でも大まかに、土地の評価額を求めることができた方が安心ですよね。

 

◆宅地◆

 

宅地とは、自宅や賃貸アパート、事務所用のビルが建っている土地や貸宅地、借地権などのことをいいます。

 

宅地は、路線価方式と倍率方式のどちらかで評価額を求めます。

 

路線価方式とは、路線価に面積をかけて評価する方法で、倍率方式とは、固定資産税評価額に倍率をかけて評価額を求める方法です。

 

路線価と倍率は、国税庁のホームページに公表されていて、誰でも確認できます。

 

固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に同封されている「平成〇〇年度固定資産税・都市計画税課税明細書」に記載があるので、土地の持ち主なら自分で確認できます。

 

◆農地（田・畑）、山林◆

 

通常は倍率方式で評価しますが、宅地へ転用できる可能性を考慮して、居住や商店が多いエリアである市街地の農地は、宅地比準方式（農地が宅地であるとした場合の評価額から、転用する場合にかかる造成費相当額を控除した金額により評価する方法）で評価します。

 

◆雑種地（駐車場などの土地）◆

 

その雑種地の近くにあって状況がよく似た土地（近傍地）の、１㎡あたりの価額に面積をかけて求めます。

 

詳しくは都税事務所や市区町村の固定資産税課で確認します。

 

◆土地の評価額算定にあたって◆

 

土地の評価の専門家といえば不動産鑑定士。

 

しかし、相続税では原則として、不動産鑑定士の評価額を用いることはできません。

 

土地の評価は「土地をどう区切るか」も大きなポイントです。

 

例えば、自宅の土地の一部を駐車場として近所の人に貸している場合には、自宅と駐車場を別々に区切って評価するのです。

 

それにより、評価額が上がったり下がったりすることがあります。

 

 

計算例を参考にしながら、自宅の土地を評価してみましょう。

 

まず、国税庁のホームページの評価倍率表で自宅の町名を探します。

 

「路線」と書かれていたら路線価方式、「１.１」などの倍率が書かれていたら、倍率方式で評価することになります。

 

◆路線価方式◆

 

市街地にある宅地は、その宅地が面している道路につけられた路線価に、面積をかけて評価額を求めます。

 

路線価とは、その道路に面する標準的な宅地の１㎡あたりの価額のことです。

 

国土交通省が公表している、毎月１月１日現在の土地の価格（公示価格）の約８割の水準になるよう設定されています。

 

また、標準的な形の土地でない場合、例えば、形がいびつ、間口がせまいといった事情を加味するため、補正率で調整を行います。

 

【例】

８６万円（路線価）×０．０９７（間口狭小補正率）×１００．００㎡（面積）＝８，３４２万円（評価額）

 

◆倍率方式◆

 

市街地から離れた地域の宅地は、固定資産税評価額に倍率をかけて価額を求めます。

 

面積をかけないように注意しましょう。

 

【例】

２，０００万円（固定資産税評価額）×１.１（倍率）＝２，２００万円（評価額）